• Eigenheime – Preisstabilisierung setzt sich fort

Eigenheime – Preisstabilisierung setzt sich fort

17.05.2019 THOMAS W. A. RINDERKNECHT Schätzungsabteilung HEV Zürich

Immobilien-Bewertung – Hedonische Schätzungen mit Qualitätssicherung durch professionelle Experten.

Vergangenen Herbst führte der HEV Schweiz zusammen mit den Partnerorganisationen aus der Westschweiz (Fédération Romande Immobilière und Chambre Genevoise Immobilière) wiederum unter 270 Experten eine Meinungsumfrage zur Immobilien-Preisentwicklung durch. Die Firma «Fahrländer Partner Raumentwicklung» verdichtete die Ergebnisse mit ihren eigenen Daten und errechnete einen Preiserwartungsindex, der Anfang 2019 veröffentlicht wurde. Bei den Eigenheimen erwarten 47 Prozent (EFH) bzw. 49 Prozent (EW) der Befragten eine stabile Preisentwicklung. Eine rückläufige Preisentwicklung erwarten 12 Prozent (EFH) bzw. 24 Prozent (EW), eine preissteigende Tendenz erachten 38 Prozent (EFH) bzw. 23 Prozent (EW) der Befragten als zutreffend. Die restlichen 1 bis 2 Prozent, die eine stark rückläufige bzw. eine stark steigende Tendenz voraussagen, sind vernachlässigbar. Bei den Einschätzungen gibt es jedoch relativ grosse regionale Unterschiede. Während die Experten für den Arc Lémanique und Alpenraum mehrheitlich sinkende Preise beobachten, sind die Preise gesamthaft gesehen mehrheitlich konstant bis leicht steigend. Aufgrund einer leicht rückläufigen Entwicklung des vom Fintech-Unternehmen MoneyPark publizierten Real Estate Risk Indexes ist gesamtschweizerisch von einer weiteren Stabilisierung des Eigenheimmarktes auszugehen. Ein erhöhtes Risiko sichtet diese Firma bei Eigentumswohnungen im tiefen Preissegment an schlechten Lagen. Da in dieser Kategorie Preiserhöhungen und Transaktionen in den letzten Jahren deutlich zugenommen haben, ist bei sinkender Nachfrage auch rasch wieder mit einer Werteinbusse zu rechnen.

Wie viel ist mein Eigenheim wert?

Auf relativ einfache Weise ist es möglich, mittels statistischer Vergleiche von über 20 000 Freihandverkäufen von Eigenheimen pro Jahr - entspricht etwa knapp der Hälfte der jährlichen Transaktionen in der Schweiz - den Wert Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung zu bestimmen. Seit zwei Jahren steht uns ein stark erweitertes, effizientes Berechnungstool unserer Partnerfirma für die hedonischen Bewertungen zur Verfügung. Diese statistische Vergleichswertmethode (mittels multipler linearer Regression) beurteilt ein Objekt nach den äusseren und inneren Werten. Zu den äusseren Werten gehören die Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Steuerkraft, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.) sowie die Mikrolage (Distanzen zu öffentlichem Verkehr, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.). Letztere basiert zudem auf einem Höhen- wie auch auf einem Landschaftsmodell (swisstopo). Die inneren Werte hingegen berücksichtigen die umfangreichen Informationen über quantitative Faktoren einerseits (Grundrissgrösse und -qualität, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.) und über qualitative Angaben (Baujahr, Zustand, Ausbaustandard usw.) andererseits. Zusätzlich fliessen spezielle wertmindernde oder wertvermehrende Informationen und Zusatzobjekte in die Auswertung ein. Insgesamt bestimmen alle diese Einzelfaktoren den Gesamtwert einer Liegenschaft.

Keine Besichtigung notwendig

Damit ein Vergleich dieser umfangreichen Daten mit tatsächlich erzielten Preisen überhaupt möglich ist, erfassen einige wenige auf Marktbeobachtungen spezialisierte Unternehmen regelmässig Daten von effektiv in der Schweiz freihändig verkauften Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Dank des Einsatzes hochleistungsfähiger Prozessoren und geeigneter Berechnungsmodelle ist es möglich, aus diesen Unmengen von Eigenschaften eine indikative Preisangabe ohne Besichtigung der Liegenschaft zu machen. Im Gegensatz zu einem klassischen Bewertungsgutachten mit Besichtigung, für das der Kunde vorerst umfangreiche Dokumente wie einen Grundbuchauszug, einen Katasterplan, eine Schätzungsanzeige der Kant. Gebäudeversicherung sowie Grundrisspläne zur Verfügung stellen muss, genügt es für die hedonische Bewertung, das auf der Seite 8 publizierte Formular möglichst vollständig auszufüllen und an den HEV Schweiz zu senden; eine Besichtigung ist nicht notwendig. Neu können Sie die Bewertung aber auch selbst vornehmen, indem Sie sich auf https://hev-zuerich-hedonic.wuestappraisal.com einloggen und die notwendigen Daten direkt eingeben. Sie erhalten dann nach wenigen Tagen per E-Mail einen sechsseitigen Bewertungsbericht. Die Computerschätzung eignet sich für kurante Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber für Luxus- oder Abbruchobjekte, Mehrfamilien- und Geschäftshäuser.

HEV-Schätzungsaktion

Wissen Sie, was Ihr Haus wert ist? Der HEV Schweiz bietet seinen Lesern die Möglichkeit, das Eigentum bewerten zu lassen. Per Fragebogen bequem von zu Hause aus und zu einem sensationellen Preis.