Hypotheken

Die allermeisten Personen können ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur aus ihren Ersparnissen finanzieren, sondern sind auf eine Hypothek angewiesen. Doch auch wenn die Hypothekarzinsen momentan sehr tief sind, lohnt es sich, genau abzuwägen, welche Art von Hypothek abgeschlossen werden soll und auf welches Finanzinstitut die Wahl fallen soll. Laufzeit sowie die Wahl zwischen Fest- oder Liborhypothek hängen zudem auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Daher lohnt es sich in jedem Fall auch, konkrete Offerten von den verschiedenen Anbietern einzuholen.

Grafik: VZ Vermögenszentrum AG

 

Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken

Wie aus der Grafik ersichtlich wird, sind die Hypothekarzinsen seit den 1990er Jahren kontinuierlich gesunken. Bei der Vergabe von Hypotheken rechnen die Banken aber immer noch mit einem hypothetischen Zinssatz von 5%. Um eine Hypothek zu erhalten, dürfen die Zinszahlungen bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Das mag als grosse Hürde erscheinen, schützt aber auch die zukünftigen Eigentümer davor, eine Hypothek aufzunehmen, die sie später bei gestiegenen Zinsen nicht mehr bedienen können. Da das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz aufgrund der tiefen Zinsen stark angestiegen ist, haben die Banken auch verschärfte Regeln zum eingebrachten Eigenkapital erlassen. Seit Juli 2014 müssen 10% des Belehnwertes aus „echten“ Eigenmitteln bestehen. Das heisst, dass dieser Betrag nicht aus der Pensionskasse bezogen werden darf. Dies dient zum einen den Banken selber, die so das Ausfallrisiko im Falle von sinkenden Immobilienpreisen minimieren. Es schützt aber auch die Eigentümer, da sie so nicht Geld verbrauchen, welches sie im Alter benötigen werden.

Hypo-Ratgeber: Tragbarkeit und Amortisation im Alter

In den Medien liest man vermehrt davon, dass Banken bei Pensionierten hohe Amortisationen oder sogar den Verkauf der Liegenschaft verlangen, weil die Tragbarkeit nicht mehr gewährleistet ist. Wie kann ich eine solche Situation vermeiden?

Im Rahmen einer verschärften Regulierung sind alle Banken dazu verpflichtet, ihre Hypothekarkredite periodisch zu überprüfen. Dazu gehört auch die Neuberechnung der Tragbarkeit. Diese ist nur erfüllt, wenn die Belastung aus Hypothekarzinsen (mit 5 Prozent gerechnet), Nebenkosten (1 Prozent des Liegenschaftswertes) und allfälligen Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des regelmässigen Einkommens ausmacht. Weil das Einkommen nach der Pensionierung oft sinkt, haben immer mehr Pensionierte Mühe, diese Regel zu erfüllen. Deshalb sollte man spätestens im Alter von 55 Jahren prüfen, ob die Tragbarkeit nach der Pensionierung noch erfüllt sein wird. Ist dies nicht der Fall, können in der Zeit bis zur Pensionierung zusätzliche Gelder angespart werden, um die Hypothek zu amortisieren oder das Renteneinkommen zu erhöhen.

Tipp: Prüfen Sie in diesem Zusammenhang auch Einkäufe in die Pensionskasse.

Hypo-Ratgeber: Wie sollen wir Renovationen finanzieren?

Wir planen Renovationen an unserem Eigenheim in der Höhe von rund 80 000 Franken. Wie sollen wir dieses Vorhaben finanzieren – mittels Hypothekarerhöhung oder Säule-3a-Kontoguthabens?

Ihr Säule 3a-Kontoguthaben wird aktuell kaum verzinst. Eine Hypothekarerhöhung, die unter 100 000 Franken liegt, kann hingegen einiges an Zinsen kosten, trotz anhaltenden Tiefzinsniveaus. So ist es gängig, dass Banken entweder einen Zinszuschlag für die geringe Summe berechnen oder gar das Mehrdarlehen nur auf variabler Basis finanzieren, was aktuell mehr als 2,25 Prozent Zins bedeuten würde. Des Weiteren kann eine Hypothekarerhöhung zu Grundbuch- und Notariatsgebühren führen, falls eine Schuldbrieferhöhung notwendig wird.

Ein regelmässiger Bezug des Säule- 3a-Guthabens ist ausserdem aus steuerlichen Gründen vorteilhaft. Klären Sie jedoch im Vorfeld mit der Vorsorgestiftung ab, ob die geplanten Renovationsarbeiten deren Kriterien entsprechen, denn gewisse Arten von Renovationen werden nicht durch Vorsorgegelder finanziert – dazu gehören zum Beispiel Luxusausbauten oder Ausbauten ausserhalb des Wohnbereichs.

Hypo-Ratgeber: Wie sollen wir Renovationen finanzieren?

Wir planen Renovationen an unserem Eigenheim in der Höhe von rund 80 000 Franken. Wie sollen wir dieses Vorhaben finanzieren – mittels Hypothekarerhöhung oder Säule-3a-Kontoguthabens?

Ihr Säule 3a-Kontoguthaben wird aktuell kaum verzinst. Eine Hypothekarerhöhung, die unter 100 000 Franken liegt, kann hingegen einiges an Zinsen kosten, trotz anhaltenden Tiefzinsniveaus. So ist es gängig, dass Banken entweder einen Zinszuschlag für die geringe Summe berechnen oder gar das Mehrdarlehen nur auf variabler Basis finanzieren, was aktuell mehr als 2,25 Prozent Zins bedeuten würde. Des Weiteren kann eine Hypothekarerhöhung zu Grundbuch- und Notariatsgebühren führen, falls eine Schuldbrieferhöhung notwendig wird.

Ein regelmässiger Bezug des Säule- 3a-Guthabens ist ausserdem aus steuerlichen Gründen vorteilhaft. Klären Sie jedoch im Vorfeld mit der Vorsorgestiftung ab, ob die geplanten Renovationsarbeiten deren Kriterien entsprechen, denn gewisse Arten von Renovationen werden nicht durch Vorsorgegelder finanziert – dazu gehören zum Beispiel Luxusausbauten oder Ausbauten ausserhalb des Wohnbereichs.

Hypo-Ratbeger: Wechsel von Libor in Festhypothek?

Meine Hypothek ist seit geraumer Zeit im Libor finanziert, und ich konnte bisher dank der tiefen Zinsen viel Geld sparen. Dennoch überlege ich mir, ob nun der Zeitpunkt für einen Wechsel in eine Festhypothek gekommen ist?

In der Schweiz zeichnet sich nach wie vor keine Trendwende zu deutlich steigenden Zinsen ab. Die Zinsunterschiede zwischen Fest- und Geldmarkt-Hypotheken (Libor) betragen je nach Laufzeit bis zu 0,9 Prozentpunkte. Und da die Zinsen am Geld- und Kapitalmarkt bei einer Anlagedauer von bis zu sechs Jahren immer noch negativ sind, kann davon ausgegangen werden, dass die Geldmarkthypothek auch in den kommenden Jahren das günstigste Modell bleiben wird. Aus diesem Grund ist momentan von einem Wechsel des gesamten Betrages in eine Festhypothek abzuraten. Einzig aus Risikoüberlegungen könnte ein Anteil der Gesamtfinanzierung als langjährige Festhypothek für mindestens sieben Jahre aufgenommen werden. Tipp: Bei grösseren Hypothekarvolumen sollten Sie die Umwandlung gestaffelt vornehmen. 

Hypo-Ratbeger: Festhypothek auf Termin – jetzt sinnvoll?

Vor einem Jahr haben Sie von einer Festhypothek auf Termin abgeraten – hat sich Ihre Meinung diesbezüglich geändert?

Der Abschluss einer Festhypothek auf Termin lohnt sich nur dann, wenn man bis zur Auszahlung der Hypothek mit einem substanziellen Zinsanstieg rechnet. Es zeichnet sich jedoch in der Schweiz nach wie vor keine Trendwende zu höheren Hypothekarzinsen ab. Von der US-Notenbank wurden für 2017 drei bis vier Leitzinserhöhungen erwartet. Stand heute bleibt es vermutlich bei den zwei Anpassungen von März und Juni. Auch bei der Europäischen Zentralbank (EZB) sind Zins-Erhöhungen derzeit kein Thema. Es könnte sogar sein, dass die EZB das Anleihen-Programm, das Ende 2017 ausläuft, verlängern wird. All dies führt weiterhin zu einer Seitwärtsbewegung der Schweizer Hypothekarzinsen. Aus diesem Grund lohnt sich der Abschluss einer Festhypothek auf Termin vermutlich nicht. Wenn Sie dennoch eine Termin-Festhypothek für Herbst 2018 abschliessen möchten, müssen Sie gegenüber den heutigen Zinssätzen mit einem Aufpreis von rund 0,05 Prozentpunkten für 5 Jahre und bis ca. 0,15 Prozentpunkte für 10 Jahre fest rechnen.

Hypo-Ratbeger: Scheidung und Eigenheim

Wir besitzen ein Eigenheim und lassen uns scheiden. Meine Frau übernimmt die Liegenschaft. Darauf lastet eine Festhypothek. Muss diese nun aufgelöst werden?

Die meisten Banken sind im Scheidungsfall insofern kulant, als dass man bestehende Hypotheken unverändert weiterführen kann. Voraussetzung ist, dass die Tragbarkeit (die Regel besagt, dass die kalkulatorischen Liegenschaftskosten maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen) mit dem alleinigen Einkommen der Ehefrau, inklusive allfälliger Alimente, nach wie vor gewährleistet ist. Ist die Tragbarkeit nicht gegeben, muss man Alternativlösungen wie beispielsweise weiterhin eine Solidarhaftung durch Sie oder eine ausserordentliche Amortisation der Hypothek in Betracht ziehen. Der letzte Ausweg wäre ein Verkauf der Liegenschaft. Dies hätte dann eine frühzeitige Auflösung der Festhypothek zur Folge und wäre mit Ausstiegskosten verbunden. Tipp: Gehen Sie den Hypothekargeber frühzeitig an, bevor die Scheidungskonvention steht, damit die Konvention allenfalls angepasst werden kann.

Infoveranstaltung HEV Hypothek
BILD: ATHOMASS / FOTOLIA

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